小区内共有部分产生的收益应当归谁所有？

事实情况

目前不少业主反映，下班坐电梯的时候看到电梯里都是广告，这些广告费的收入全部被物业公司收去了，但是购房的时候业主们公摊了电梯的面积，针对物业公司擅自出租广告位并占有广告费的行为是否违法，业主们应当如何进行维权，作者做如下法律分析。

法律分析：

小区内共有部分产生的收益应当归谁所有？

哪些地方属于共有部分？

如果物业公司擅自利用共有部分出租广告位，

业主应如何维权？

一、小区内的共有部分属于业主共同所有，所产生的收益应当归业主所有：

根据我国《物权法》的规定，小区一般分为专有部分和共有部分，专有部分是指专属于某一业主的区域，比如自己家房屋内的区域。共有部分是指属于业主共同所有的区域，比如小区内的地面上的道路、电梯等区域。既然业主对共同部分享有所有权，那么该部分的收益权也应当由业主享有，如何使用也应当由业主或业主委员会决定，任何人都无权干涉。所以物业公司擅自利用小区内的共有部分出租广告并收取广告费的行为是违法的。

法律依据：

《物权法》第七十二条 业主对共有部分的权利义务

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条  改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

《物业管理条例》第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

二、小区内的共有部分的范围

电梯、楼道、外墙等事宜用作广告宣传的区域均属于业主共有的部分。

法律依据：

《物权法》第七十三条 建筑区划内的场所归属

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条 车位、车库的规定

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条  除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

三、对物业公司擅自在小区共有部分出租广告的行为，业主如何进行维权

通过上面的分析，首先物业公司不能擅自在小区共有部分出租广告位，而应当预先征得业主或业主委员会的同意，否则业主有权要求物业公司停止出租的行为，并且赔偿损失。如果业主发现以后，同意继续出租广告位，可以要求物业公司将广告费的收益汇入专项维修基金内或按照业主或业主委员会的决定进行使用。如果物业公司不配合上述处理方式的话，业主可以向人民法院起诉，依法维权。

法律依据：

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。