论商品房预售制度的完善

Perfection of the System of Commodity House Opens to Booking

内容摘要：商品房预售制度在我国正式确定以来，对我国房地产市场发展确实起到了巨大的促进作用。然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了行业门槛过低、开发商违约频现、信息披露不完全、各方监管不到位等一系列问题，基于此，笔者提出提高市场准入门槛、完善监管、加大信息披露等方面完善建议，促进我国房地产业及经济更好发展。

关键词：商品房  预售  市场准入  预告登记

Abstract: Since commodity house opens to booking system confirmed formally in our country, it really plays a great role in promoting the development of China’s real estate market. However, commodity house opens to booking system in the process of implementing the industry has also had a low threshold, developers default frequency, the information disclosure is not completely, all sides regulation is not in place and so on a series of problems, based on this, the author puts forward improving market access requirement, prefect regulation, expand information disclosure to improve the proposal promote our country’s real estate industry and economic development.

 Key Words: Commodity house  Presale  Market access  Predicting resignation

目 次

一、商品房预售制度简介

二、我国商品房预售制度存在的主要问题

三、我国商品房预售制度存废之争

四、完善我国商品房预售制度的建议

一、商品房预售制度简介

所谓商品房预售，又称期房买卖，是指预售人将正在建设而未竣工的房屋预先出售给预购人，预购人交付定金或购房款，预售人在未来确定的日期将预售房屋交付给预购人的民事法律行为。我国现行的立法上没有明确商品房预售的性质，但绝大多数学者认为，商品房预售本质上属于买卖交易范畴。预售应当具有买卖交易的一般法律属性，如双务性、有偿性、诺成性等。但商品房预售的特殊属性才是本文讨论的重点。一般认为，商品房预售主要有以下法律特征：

第一，预售人的特定性。根据我国现行有关法律法规的规定，商品房预售关系中的预售人，只能是具有房地产开发经营资格，并符合法定条件的房地产开发企业，而对预购人却没有特定要求和限制，可以是任何法人、公民个人或其它组织。

第二，预售标的的期待性。与现房销售相比，商品房预售合同的标的，实质上是在房屋建成后依约交足房价款并获得其所有权的一种“期待权”。在合同约定的期限届满房屋建成后，预购人可凭这种“期待权”，要求预售人依约交付所预购的房屋，向自己转让房屋的所有权。至此，预购人的这种“期待的房产权”才能变为“现实的房产权。

第三，较强的国家干预性。为了保护广大预购人的合法权益，国家对商品房预售法律关系的产生、变更和消灭，都给予严格的管理和监督，对商品房预售的条件、程序，以及预售款的用途等都做了明确的规定。       

第四，预购人的风险性。既然是“预售”，从预售合同签订到房屋交付这段期间，预购人就要承担由于各种原因导致的商品房不能交付或者交付瑕疵的风险。这种风险远远大于其它交易中购买人所承担的风险。

当然，商品房预售作为一种特殊的房地产买卖行为，因其具有买卖行为的一般胜质，所以有关付款、标的物交付、权利瑕疵担保和违约责任等条款内容与一般买卖行为基本相同，在实践中遇到商品房预售发生纠纷，又缺乏专门的法律规定时，应按买卖合同一般规定来处理。

二、我国商品房预售制度存在的主要问题

商品房预售制度虽然对房地产业的发展起到了重要的推动作用, 加速了房产的流转, 但同时因商品房的预售而引发的纠纷也越来越多, 这些问题亟需得到合理的解决。在这些纠纷当中, 受到损害的一方多是购房者。这样的现状已经严重影响到了社会稳定和经济的健康持续发展, 同时也损害了整个房地产行业的形象, 不利于房地产行业的健康发展。笔者认为我国商品房预售制度存在的问题主要包括以下方面：

（一）房地产开发行业的市场准入门槛过低

商品房预售的市场准入门槛过低，开发企业只要能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款就意味着项目的成功。从而导致开发企业不惜以各种手段购买土地，然后通过拿到预售许可卖期房，提前回笼资金，最后由购房者来承担高额房价，最终使得我国房地产业呈现出不平等竞争和低效率竞争态势，大量缺乏预售条件的开发企业依然能够参与市场竞争。这些房地产开发企业往往只顾眼前利益，不着眼于企业的长远发展，而市场上真正实力、品牌、技术、管理并重的企业却并不多见。于是，在预售制度这种风险交易模式下，就更增加了预售房是否能按期按质交房的风险性。

（二）开发商资金不足，银行和购房者承担风险过大

“我国的开发商95％以上还处于一个为生存而努力的阶段，这个时候如果取消了商品房预售制度，会有70％以上的开发商在两年内死去。”现实决定了开发商自有资金的短缺，他们一般都通过商品房预售按揭让自己的资金回笼，从而将开发风险完全转嫁给银行和消费者，而后者却没有有效的风险再转移机制。如果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当，购房者与开发商各取所需，这显然是一件两全其美的事情。但在我国，房地产开发商通过一系列融资手段，只用投入少量的自有资金即可开始预售，而购房者往往在预售房建设过程中即通过银行按揭支付全部房款，再以分期的形式向银行偿还贷款及利息。此时，开发商就可以以少数成本加上使用购房人的购房款去完成后续工程，大吃“免费午餐”，轻而易举的将风险全部转嫁给了银行和购房者。

对于购房者来说，一方面，在交房之前存在着预售房由于遭受自然灾害、不可抗力而损毁，或者开发商携款潜逃而不能按期交房的可能性，这类情况一旦发生，就必然会严重损害购房者的利益;另一方面，在此期间，可能由于购房者自身能力不足以继续偿债，或由于各种客观原因，房屋尚未建成就己贬值，以致购房者无心还款而要承担违约责任，甚至于因此吃上官司。对于银行来说，他们的资金来源主要是储蓄存款，基本上属于短期资金来源。因此，银行就存在着以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。一旦收不回贷款，他们就会面临资金周转不力的危险，甚至于宣告破产，还有可能引发金融危机。

（三）开发商违约情况频现，缺乏有力的监督和惩罚机制

一方面因为消费者交付购房款到办理房屋所有权登记时有一个时间差，而一般消费者并不完全了解商品房预登记的法律意义，可能给开发商预留“陷阱”提供便利。陷阱一：开发商在建设项目土地被抵押状况下，不告知购房人抵押的事实，与购房人签订商品房买卖契约，且该房屋的权利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消购房人的顾虑，顺利收取定金和首付款；陷阱二：开发商在建设项目土地被抵押状况下，在与购房人签订合同后，为了顺利地将土地抵押转成在建工程抵押，往往不为购房人办理登记备案手续；陷阱三：开发商在不通知抵押权人的情况下，也不告知购房人抵押的事实，将已作为在建工程抵押的房屋销售给购房人，在签订契约收取房款后，长期不为购房者办理登记备案（被设定抵押的房屋无法办理登记备案）。在前述情形下，虽然开发商与购房人签订的合同从法律上是有效的，但由于开发商未办理登记备案手续，购房人的权益难以得到保障，一旦开发商资金发生危机，不能如期偿还银行的贷款，银行为主张其抵押权，可通过司法程序对已销售但未办理登记备案的房屋进行查封并处理。此时尽管购房人已履行了合同义务，并支付了部分或全部房款，但最终无法取得该房屋所有权。尽管根据最高人民法院司法解释规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

1.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

2.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

3.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。但是，如若开发企业濒临倒闭，无钱赔偿，最终受害的还是购房人。

（四）现有法律对于开发商发布广告的监管不到位

现有法律对于开发商发布广告的监管、预售款的监管不到位，使得购房者在面对于强势地位的开发商可能还会面临其他环节的风险，一旦形成损失之后却缺乏足够的法律依据来维护自身合法权益。开发商在宣传其在建的房屋时，往往会做出一些夸张渲染的方法，把房屋的环境、外观、内部材料等描述的十分动听。比如，开发商经常会在广告中标明房屋的周围将建设幼儿园、医院、娱乐等配套设施，最后却以种种借口不能够兑现其承诺。尽管《房地产广告发布暂行规定》明确规定：“房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容”，但是开发商还是会用诸如“高档涂料”“名牌地板”等字眼来吸引消费者。而目前根据我国相关法律，购房时开发商所给的宣传册子、微观模型和描述内部构造的图片和样本，很难在以后的法庭中作为证据被采纳。

（五）预售款监管缺失

 预售款的监管是我国商品房预售管理制度中最薄弱的一环。在立法方面，我国法律对于商品房预售款监管方面的规定过于笼统，仅《城市房地产管理法》第四十五条做了原则性规定：“商品房预售所得款项必须用于有关工程建设。”建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》对于预售款的监管也只是规定预售款应当用于项目建设，具体办法由房地产管理部门制定。没有其他具有可操作性的行政法规对其做出进一步规定，也没有违反该条规定应承担的法律责任。在各省出台的关于商品房预售款监管办法或者实施细则的规定没有统一的标准，监管主体和监管方式各不相同。由于缺乏对预售款的有效监管，房地产开发企业往往将预售款挪作其他项目而不用于本项目建设，当开发商资金出现问题，项目无法继续建设就会形成“烂尾楼”，最终侵害的是购房人和银行的利益。

（六）开发商欺诈，违规，一房多卖现象严重

目前，我国有的房地产开发企业将一处房产同时卖给多人，造成“一房多卖”现象不断发生;有的开发企业在与购房者签订预售合同之后，又将房屋抵押给银行或其他债权人，导致房屋纠纷不断;还有的开发商在自身财政状况出现问题后，利用商品房预售制度，通过“假按揭”从银行骗取贷款，以达到资金周转的目的;甚至由于缺乏良好的资金监管机制，一些无良开发商在拿到首付款之后就走人，从而导致了许多“烂尾楼”的出现。另外，开发商和购房者在信息占有上呈现出极度的不平等，购房者在这一过程中总是处于弱势地位，他们在购房时只能看到房屋的主体结构，而具体的配套设施、建筑细节只能通过预售广告、模型或房产导购的介绍来想象，无法对工程质量进行直接有效的监督。交纳预售款之后，房屋能否交付、是否按期交付、实际交付的房屋质量、面积、环境、设施是否与原来的要求相符均不在他们所能控制的范围之内。“现有国内市场的住房销售时买卖双方信息高度不对称的市场交易”，“当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任”。

（七）开发商信息披露不完全

房产商对于商品房的质量、建筑材料、完工时间等方面信息占据主动权，而消费者对商品房存在的内在缺陷或者质量瑕疵一无所知并且无力监督。

三、我国商品房预售制度存废之争

正是因为商品房预售具有以上一些特点,导致了消费者在预售的诸多环节权益容易受损,很多人对商品房预售提出了异议。中国人民银行曾在公布的《2004中国房地产金融报告》中表示:“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑因此可以考虑取消,改期房销售为现房销售。”此建议一出,立刻引起各方关注。学者和实际工作者纷纷提出了自己的观点,代表性的观点主要有以下两种:

一种观点认为,商品房买卖过程中的违约、欺诈等行为都是源于商品房的预售制,建议取消商品房预售制。他们提出,商品房的预售制源于房地产业刚刚恢复与兴起的年代,鉴于房地产业自身的资金密集性及当时我国的房地产业刚刚萌芽,在项目融资上存在的具体困难,为了对这一新兴行业进行支持和帮扶,从香港引进了商品房预售制度。商品房预售制度的实行,对于我国房地产业的快速发展起到了巨大的促进作用。但是,时至今日,房地产业本身及其运行环境已经发生了很大变化。商品房预售制度运行过程中所带来的一系列负面影响,已经严重影响着社会经济的稳定,制约着房地产业的健康发展。商品房预售制度已经成为一种不合时宜的不良制度,应该考虑废止这一过时的制度了。2005年10月19日,中国消费者协会邀请各方专家在京召开《商品房销售模式研讨会》。作为失信、欺诈行为万恶之源的期房预售制遭到与会者的一致声讨。参加会议的90多位代表分别从不同角度论证了商品房预售制存在的问题,呼吁取消这一不良制度。2006年3月11日召开的十届全国人大四次会议上,有关取消房地产预售制度的呼声再度高涨。近期,国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组报告建议取消现行的房地产预售制度,改期房销售为现房销售。他们普遍认为这一历史上曾起过积极促进作用的商品房营销模式,已失去了它的运行条件及应用价值,已成为最终制约房地产业健康发展的不良制度。

另一种观点认为,目前取消预售制度还为时过早。他们指出,房地产市场牵扯方方面面的利益,就像众多部门共同捧着的一块玉,一旦有人松手,玉碎了,大家都得不到。因此,各有关部门在出台政策时,一定要着眼大局,立足于整个行业的可持续发展通盘考虑,不能站在部门的立场自说自话,特别是一些关系到行业前途命运的重大决策,像取消期房预售制,一定要慎之又慎。他们认为,目前中国房地产业的发展尚不成熟。在这一条件下,如果骤然终止已经实行10余年的房屋预售制度,将会对市场造成不必要的冲击,加剧市场需求恐慌,从而可能使房价进一步走向非理性。所以,现在取消商品房预售还不是时机。

笔者同意以上的第二种观点。首先,从我国目前的国情以及对商品房的需求和供给的角度分析,现在就取消商品房预售还不是时机,如果处理不当,有可能不但不能解决商品房预售现存的问题,还有可能引发新的问题。我国目前的情况是,房地产发展还不成熟,房地产企业大部分资金不足,靠集资搞开发。筹资渠道虽然多,但最为稳妥的方案当属房地产预售。具有关统计资料表明,在我国房地产开发资金中,预售款已占房地产全部建设资金的50%左右。个别企业基本上全部靠预售款搞开发。另一方面,由于土地的稀缺性,而消费者对商品房需求具有层级性,使得商品房的需求大于供给。在这种情况下,如取消商品房预售,一些房地产开发商可能会将因取消商品房预售而带来的损失通过提高房价等方式转嫁给消费者,从而加重了消费者的购房负担,等等。其次,随着社会经济的发展,商品销售形式也逐步向多样化发展,诸如预售交易、期货交易、分期付款交易、抵押贷款交易等多种销售形式陆续产生,它们与现货交易同时并存、各占一定比重。商品销售形式多了,有利于方便顾客,有利于繁荣市场,也有利于市场经济更好地发展。目前在世界各国的市场交易中,不仅生产周期长且价格高的飞机、轮船等商品较大比重地实行预售交易,而且许多大宗工农业产品也正在广泛地推行期货预售交易。在日常生活中,也经常地、大量地应用商品预售交易,例如预订报刊杂志、预订牛奶等。从这个角度来说,期房预售还是有存在的必要的,最少不至于“赶尽杀绝”。如果取消预售制,其中有一个问题是:取消了预售制就真的能把消费欺骗的问题彻底解决吗?取消了预售制度可能导致一些小的开发商变相预售,因为这只是销售的一个形式,政府是不太容易控制的。只有从土地制度和政府的政策保障及监管力度上多下功夫才能解决真正房价过高、法律风险等问题。所以笔者认为目前的当务之急不是取消商品房预售,而是从各个方面完善商品房预售的相关法律法规和政策,使消费者的权益得到保障。

四、完善我国商品房预售制度的建议

（一）提高房地产开发商的市场准入门槛

针对房地产业投资成本高的特点，加强对房地产开发商主体资质的监管，提高对房地产商注册资本的要求，严把商品房预售市场准入关。这一措施的主要目的是增加企业自有资金在投资成本中的比例，降低对预售金和银行贷款的依赖程度。一方面，由于自有资金投入的加大，可以增强企业对于开发项目的责任心，减少出现烂尾楼的几率；另一方面也可以淘汰一部分资金严重不足，依靠“空手套白狼”营业的不合格房地产企业，促进整个行业素质的提高。

（二）加强对预售条件的监管，建立风险担保基金

根据我国《城市房地产管理法》第45 条的规定，房地产开发商投入开发建设的资金要达到工程建设总投资的25％以上。但是，“在实际操作中，通过开发商的财务报表来审查并确认资金投入量是否已达到25％是比较困难的。在具体的开发项目中，相同的投资比重在工程形象上的反映差异也很大。”因此，笔者建议在实践操作中，一方面要切实加强对开发商资金投入情况的审核，并且可以根据工程造价的大小确定数个按阶段划分的适当比例；另一方面对于开发商资金投入量的计算不应当包括土地使用权出让金。这样一方面可以提高预售时的资金投入量，另一方面也可以“排除在工程建设总投资和预售条件要求的资金投入法定最低比例不变的情况下地价上涨造成的资金投入量的相对减少”。对于，开发商将风险主要转嫁给购房者和银行问题上，我们可以建立相应的救助机制，即风险担保基金。这项基金适当预售出问题后快速赔付，稳定公众信心，履行风险担保职责的重要保证。政府设立房屋预售担保基金，就像存款保险制度一样，凡是参加商品房预售的开发商都要参加这个基金，即按营业额交付，一旦出现问题，就由这个风险基金来承担责任。通过这一制度，可以很好的将风险从购房者、银行及开发商中分散开来，约束开发商减少违约，更好的保障购房者的利益。

（三）建立健全房地产市场的惩罚机制，建立开发商违约险

房地产预售中出现的一个很大的问题就是最后建筑物达不到预期的标准，大到建筑物质量、规格与当初承诺的不符，小到房屋面积缩水、小区绿化面积减少等情况屡屡出现。而出现这些问题后，消费者往往不会因此退房，在很多情况下都是他们与房地产开发商多次交涉后不了了之或者忍气吞声。即使诉之法院，冗长的法律程序和双方力量的对比都让本已处在弱势地位的消费者付出极大的代价来维护权益，即使获得有利判决可能还会因为执行过程中的各种困难而难以达到理想的效果。因此，建议建立一种开发商违约险，让开发商以自己将要开发的房产项目为标的投保，受益人为预购者，当出现开发商违反房屋预售合同约定的违约行为时，由保险公司承担相应的对购房者的赔偿责任，保障购房者能够及时得到赔偿。这类保险建议由法律规定强制要求房地产开发商参加。通过保险这种分散风险的方式，可以对房地产商可能出现的情况提前进行预防规范，来均衡分担预售风险，改变消费者的弱势地位，同时通过引入保险公司这一主体加强对开发商的监督力度，可以更好地防范风险。

（四）加强对房地产广告的监管

目前，我国对于房地产广告的规范主要是依据《中华人民共和国广告法》和国家工商行政管理局发布的《房地产广告发布暂行规定》。现实中由于房地产商的广告误导消费者导致实际交付的房屋与广告不符引起了很多纠纷，而相关主管部门对于发布虚假广告的房地产开发商惩罚措施不严格，使得广告问题现在变的十分严重。要解决这个问题要从三方面着手。一是加强对广告公司、广告发布者的监管，国家应出台相应的管理办法，加强惩罚力度。二是完善房地产商信用体系。如果房地产商发布虚假广告，应当被列入黑名单，上网公布，以此起到扼制虚假广告的作用。三是加强消费者协会的作用，鼓励消费者形成对房地产商广告的监督联盟，根据相关法律维护自己的合法权益。

（五）加强对预售款项的监管，做到专款专用

我国商品房预售制度有别于其他国家和地区的特征是:商品房预售附着融资功能,即预售一般收取全部房价款,预售演变成开发企业的主要融资手段。我国1995年实行的《城市房地产管理法》第44条第3款规定:“商品房预售所得款项,必须用于有关的程建设。”但是,这一条款具体可操作性并不强,对于如何保证监督商品房预售款项专款专用的问题,由于目前尚无明确法律规定,导致商品房预售款项的使用处于混乱无序而且无人监管的状态。商品房预售款项管理的空白,使得我国相关法律法规对房地产开发企业预售商品房的多重限制和约束只剩下市场准入,而一切事后调整的规定在丧失对预售款项的有效监管下,显然难以奏效。因为,本应由房地产开发企业承担的投资风险已经转嫁到购房者身上,这无疑为房地产开发企业解除了后顾之忧。必须要有专门机构对商品房预售款项进行有效监管,因为,没有一个专门机构对商品房预售款项的使用进行有效的监管。而当商品房预售款项的使用处于无人监管的状态,房地产开发企业携款潜逃并非难事,商品房面积缩水、工程质量不合格等现象也可能因款项的不到位而成为顺理成章的事。因此必须加强有关部门的监管,切实执行相关法律法规。在公司股票、债券的发行中,我国相关法律规定筹集资金不按规定用途使用的,要承担相应的法律责任,并由中国证监会监督管理和会计师事务所审计。基于此,在商品房预售中,也应借鉴此种做法,可以考虑由银行或者信托机构负责对预售款项进行实质性的监管,确保预售款项的专项使用和工程款项的充分供给,待商品房竣工验收合格后再将余款退还给房地产开发企业,以避免房地产开发企业携款潜逃、将预售款项挪作他用等问题,最大限度地保障工程款项不是人为地流失,保证工程建设的顺利进行,切实有效的保护购房者的合法权益。可以考虑在银行设立信托账户,由购房人共同委托银行以自己的名义监管资金,使预售资金真正做到“只用于有关的工程建设”。

（六）完善预告登记制度

商品房预告登记是不动产登记的一种,是为保全一项将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记制度。《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。第13条还规定:“开发企业未按本办法办理预售登记,取得商品房预售许可证明预售商品房的,责令停止预售、补办手续,没收违法所得,并可处以已收取的预付款1%以下的罚款”。《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。2007年3月16日通过,并将于2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登机后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”上述条款是我国现行的法律对商品房预售进行登记备案的规定,不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要是通过对商品房预售合同的管理,对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查,以保护预购人的合法权益,进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。但是如何理解未经办理登记备案的预售合同又能产生什么样的法律效力,此类法律规定并未予以明确。最近通过的《物权法》对预告登记的效力,预告登记的注销都做出了详细的规定,也标志着我国的预告登记制度有了重大的发展。但是还是没有从根本上解决商品房的预告登记中的一个关键性的问题即:商品房预售登记是否是商品房预售合同的生效要件。那么,我们看一下《解释》的规定,《解释》第6条第1款作了这样的规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持”。由此可见,要从根本上解决房地产开发商对已售商品房的重复出售、违规抵押等问题,首先要明确商品房预售登记必须作为预售合同的生效要件。预售人必须对预售合同进行登记,而相关法律法规并未赋予购房者这一权利。因此,应明确赋予购房者要求预售人进行预售登记的权利,这样才能避免预售人不到有关部门登记,而购房者却始终被蒙在鼓里无法及时有效地保护自己合法权益的不利局面。从市场交易实践来看,商品房预售登记,可以保护购房者的合法权益,也可以避免和预防一些不必要的纠纷,在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。要将商品房预售登记制度上升到实质意义上法律强制的高度,则必然要求将登记作为预售合同的生效要件。只有这样,才能促使房地产开发企业与购房者必须到有关部门进行合同登记,通过登记使合同产生公示的效力,对抗第三人的购房行为,减少商品房预售的纠纷,从根本上保护购房者的合法权益的实现。

（七）加强预售信息的披露，保障消费者的知情权和公平交易权

 建立健全我国商品房预售信息披露制度，主要包括两个方面：一方面是加强开发商信息披露义务。“经营者应当向消费者提供真实的商品房有关信息和服务，不得做引人误解的虚假宣传。” 但在该条法律的约束下商品房预售交易中信息不对称现象仍然存在，因此，针对商品房预售交易模式的特殊性，我国应出台相关的专门性法规，建立健全我国商品房预售的信息、披露制度，加强开发商的信息披露义务，以此来增强预售信息的透明度，改善当前购房者和卖房者信息掌握不对称，购房者处于明显弱势地位的状态。立法应对开发企业的信息披露义务做出规定，明确规定开发企业应全面、及时、便捷地向购房者提供真实、全面的有关商品房的信息。具体内容应包括:(l)开发企业的基本信息。如开发企业的名称、住所、资质证明、资产负债情况，法定代表人、公司的简介、公司的主要经营管理者，预售人的开发经营企业的《营业执照》，付清地价款的土地使用证，《建设工程规划许可证》，《商品房预售许可证》以及相关的证明文件。(2)预售商品房的有关信息。主要包括商品房的地理位置、交通条件、配套设施、交易金额、交易数量以及权属状况等信息。(3)合同履行情况的信息。包括建筑工程合同是否变动和履行进程，按揭合同的还款情况，以及购房合同的履行情况等。(4)预售资金运作情况的信息。包括预售资金的拨付和提取的时间、数额、用途等。

另一方面，强化政府在建立和完善商品房预售信息披露制度中的作用。政府作为对房地产业行使行政管理的职能部门，应充分运用自己行政监管的职权优势，加强对预售商品房交易领域的信息监控。首先，应建立网络信息平台，公开信息来源，严格审核信息数据，使信息使用者获得更为真实可靠的信息。其次，应对商品房预售交易市场的整体信息、进行强制性定期披露。再次，应明确规定开发企业违反信息披露制度应承担的相应法律责任。对不及时披露信息、拒绝披露或披露不实、披露不全的开发商，可给予书面警告、经济制裁，甚至取消其从业资格处罚;对相关机构与开发商合谋侵犯消费者权益的行为应给予严厉处罚。最后，引入专业性组织如律师事务所、会计事务所以及相关媒体，一同参与对商品房预售市场信息的监督，同时，将购房者也纳入商品房预售市场信息监督的主体中来。

参考文献

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      作者：周大伟