从一起物业服务合同纠纷谈前期物业管理存在的问题

一、基本案情

2014年6月，安徽某房产公司与杭州某物业公司签订了《物业服务合同》，双方约定服务期限3年，并对物业服务等级标准、物业费、物业服务工作考核、违约责任等进行了约定。2017年6月，房产公司通知物业公司《物业服务合同》到期后不再续签，并通知物业公司将物业管理资料等进行移交。后双方因空置房的物业费、物业服务质量和物业管理资料移交等问题产生争议，物业公司将房产公司诉至法院。

二、前期物业管理中存在的问题

（一）前期物业服务质量和管理水平不高

本案中，房产公司与物业公司签订的合同为前期物业服务合同。一般来说，物业服务合同是由业主委员会与物业服务企业签订的，因此前期物业服务合同具有过渡的性质。对于前期物业服务企业的选聘，目前国家倡导采取招投标的方式进行选聘；并且投标人少于3个或者住宅规模较小的，经所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。因此，建设单位更愿意选择与自己有利益关系的或者报价相对较低的物业服务企业，导致选聘的物业服务企业因自身管理水平不高等原因无法提供相应质量的物业服务。另外，物业费用的收取直接关系到物业服务的质量。有的开发商采取买房免物业费的促销方式，但对于免除业主的物业费却迟迟不付给物业服务企业，这使得物业服务企业不得不采取压缩人员、开支，降低服务标准的方式加以维持，物业服务质量难以保证。

（二）前期物业服务企业的更换难操作

本案中，前期物业合同到期时，该小区尚未成立业主大会，物业服务企业如何更换则成为一个“难题”。有一种观点认为，前期物业合同到期后，可以由建设单位直接与前期物业服务企业续签物业合同或按程序重新选聘物业服务企业。还一种观点认为，应当由业主共同决定选聘和解聘物业服务企业。笔者认为，后一种观点符合《物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，无疑是正确的，但相比第一种观点，操作却比较困难。业主的意见难以统一，有人认为可以续聘，有的认为应当解聘，但解聘之后选聘新物业服务企业又是个问题；另外，谁来牵头？如何操作等都是问题。因为建设单位是物业的最大拥有者，最后的结果可能还是按照前一种观点去操作。

（三）前期物业管理资料移交困难多

本案中，物业服务合同到期后，房产公司选择另外一家物业服务公司并签订了物业服务合同，但前期物业服务企业却未及时交还竣工总平面图、设施设备安装使用保养技术资料、物业质量保修文件等资料，也未及时与新聘请的物业服务企业做好交接，这给新物业服务企业提供物业服务造成影响。虽然《物业管理条例》规定了拒不移交资料的行政责任，但程序上是先责令限期改正后予以处罚，时间较长。

三、关于前期物业管理的一点建议

（一）加强对物业服务企业的管理

提高前期物业的管理首先要有一个好的物业服务企业。物业服务企业应当注重自身的发展，将提供优质的物业服务、获得良好的口碑、赢得市场的认可作为企业发展的保障。业主、业主委员会应加强对物业服务企业履行物业服务合同的监督，及时反馈监督过程中发现的问题并要求物业服务企业进行整改。物业行政主管部门应加强对物业服务企业的监管，对物业服务企业的违法行为严格进行执法，促进物业服务企业合法合规经营。

（二）进一步规范前期物业管理招投标行为

规范前期物业管理招投标对提高物业服务质量有着积极的意义。首先要强化建设单位和物业服务企业依法招投标的意识，规范进行招投标。其次，建立公开、公平、公正的招投标竞争市场，建立健全招投标备案制度。最后，行政主管部门应加强对前期物业管理招投标的监管，确保前期物业管理招投标不流于形式。

（三）加快推进业主大会的成立

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主大会决定选聘和解聘物业服务企业，业主委员会履行监督和协助物业服务企业履行物业服务合同的职责，因此，对符合成立业主大会的小区加快成立业主大会十分必要。一是加大《物权法》、《物业管理条例》等法律法规宣传，提高业主的法律意识。二是建设单位应当积极报送筹备首次业主大会所需文件资料。三是物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应加强对设立业主大会的协助和指导，确保成立的业主大会程序合法。

代理律师：王金梅 曾朝阳