以房抵债协议的有效性

关键词：债务加入、以房抵债协议、不动产产权证、排除妨害

相关法条：《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第三十四条、第三十五条；《中华人民共和国合同法》第52条、第五十四条。

基本案情：2017年8月乙的儿子向甲借款200万元整，双方约定利息为月利率2分并约定于2017年11月10日归还。乙提供连带担保。后乙自愿为其子偿还债务，甲与乙于2018年3月3日达成以房抵债协议，约定乙以其名下所有的房屋折价110万元给甲，后双方依法办理了过户登记，甲于2018年3月7日领取了不动产权证，同时乙承诺于随即迁出上述房屋交付给甲。后甲多次要求乙迁出房屋但乙一直未向甲履行腾空并交付房屋之义务。双方发生争议诉至法院。

案件焦点：以房抵债协议是否合法有效？甲是否有权主张乙迁出房屋返还房产？

代理要点：

一、甲乙之间签订的以房抵债协议合法有效，甲依法享有抵债房屋的所有权。 原乙双方在平等自愿的基础上达成以房抵债协议并办理了过户登记，根据《合同法》和<第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要>的规定该协议合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定甲合法取得涉案房屋所有权。

二、乙未如期腾空并交付涉案房屋的行为侵害了甲对该房屋享有的所有权。本案中原乙双方约定了乙在规定时间内迁出交付涉案房屋，但乙未如约迁出交付，严重侵犯了甲对该房屋享有的占有、使用、收益等物权权益。

三、乙应立即腾空房屋并返还。依据《物权法》第三十二条规定“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决”；第三十四条“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”；本案中乙非法占有甲享有物权的房屋，经多次协商，乙均拒绝腾出房屋，停止侵害，所以我国现行法律规定，甲有权请求人民法院判决乙停止侵害行为，腾出房屋，返还原物。

裁判结果：法院认定以房抵债协议合法有效，甲是诉争房屋的合法产权人。判决乙在判决生效10日内搬出诉争房屋并交付给甲。

评析：当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，法院对其主张基本不予支持。

作者：薛明湘律师